헤리티지이민

Currahee Club은 미국 조지아주 토코아에 위치한 골프·주거 커뮤니티를 기반으로 한 Rural EB-5 확장 개발 프로젝트입니다. 2003년 조성 이후 현재까지 운영되어 왔으며, 18홀 챔피언십 골프장과 클럽하우스, 스포츠·다이닝 시설 등 기존 커뮤니티 인프라가 완성되어 정상 운영 중입니다. 지금까지 주택과 부지가 합계 200건 이상 판매되어 실거주 커뮤니티가 형성되어 있으며, 골프장과 클럽은 전 세계 600개 이상의 시설을 관리하는 Troon Privé가 위탁 운영하고 있습니다.

본 프로젝트는 은행 대출 없이 EB-5 자금이 선순위 대출로 참여하는 구조이며, USCIS로부터 Form I-956F 승인을 완료했습니다. 또한 Rural 지역에 해당해 I-526E 우선심사 대상이며, 기존 커뮤니티와 인프라를 기반으로 추가 주거시설과 호텔 등을 단계적으로 개발하는 방식으로 진행됩니다.

기존 운영자산과 검증된 시장 수요를 기반으로 하며, 충분한 고용창출 여유와 선순위·담보 구조를 갖춘 것이 본 프로젝트의 주요 특징입니다.

I-956F 프로젝트 승인

검증된 구조, 이미 완성된 커뮤니티

Currahee Club은 2003년 조성 이후 현재까지 운영되어 온 조지아주의 골프·주거 커뮤니티를 기반으로 하는 Rural EB-5 확장 개발 프로젝트입니다.

18홀 챔피언십 골프 코스와 클럽하우스, 스포츠 캠퍼스, 다이닝 시설이 이미 완공되어 정상 운영 중이며, 도로·상하수도 등 기반 시설도 조성이 완료된 상태입니다.

새로 부지를 개발하는 방식이 아니라, 이미 인프라와 실거주 커뮤니티가 형성된 부지에 주택과 택지를 추가로 공급하는 구조입니다.

핵심 장점 3가지

은행 대출 없는 선순위 담보 확보

이 프로젝트에는 은행 선순위 대출이 없으며, EB-5 자금이 자본구조 최상단에 위치합니다. 

부지에 대한 1순위 담보권과 개발 법인 지분 100%에 대한 질권이 함께 설정되어 있습니다.

요구 고용창출의 188% 산정

정식 영주권 전환에 필요한 880개 대비 1,651.9개의 일자리가 산정되어 있으며, 투자자 1인당 18개 이상이 배정됩니다.

I-956F 승인 완료 · Rural TEA 우선 심사

본 프로젝트는 USCIS로부터 Form I-956F 승인을 받았습니다. 또한 비도심 지역 프로젝트로 I-526E 우선 심사가 적용되며, 

전체 EB-5 비자의 20%가 별도 할당되는 카테고리에 해당합니다.

숫자로 보는 Currahee Club

2003년 기존 커뮤니티 개발·운영 시작

200+ 기존 주택 및 부지 판매

209개 신규 주거·택지 판매상품

188% 필요 고용 대비 예상 고용창출 수준

I-956F USCIS 프로젝트 승인 완료

조지아주 토코아 (Toccoa, GA)

Currahee Club은 조지아주 북동부 토코아에 위치합니다. 애틀랜타 시내에서 약 137km(차량 약 2시간), 사우스캐롤라이나주 그린빌에서 약 89km 거리로, 두 대도시권 사이에 자리한 입지입니다. 부지 규모는 약 133만 평입니다.

EB5AN이 앞서 진행한 Twin Lakes Georgia 프로젝트에서 약 89km 거리에 있습니다. 해당 프로젝트에서는 850세대 이상의 주택이 판매되었으며, Currahee Club은 이와 유사한 구매자층을 대상으로 합니다.

Lake Hartwell 인접 입지

조지아–사우스캐롤라이나 주 경계에 위치한 약 22,662헥타르 규모의 Lake Hartwell에 바로 접해 있습니다. 미국 남동부에서 가장 사랑받는 호수 중 하나로, 주민들은 보트·낚시·카약 등 수상 레저를 즐길 수 있습니다.

완공되어 운영 중인 시설

18홀 챔피언십 골프 코스

짐 파지오(Jim Fazio) 설계로, 극적인 고도 변화와 360도 파노라마 전망이 특징입니다. 하나의 티박스에서 4개 주를 조망할 수 있습니다. NGCOA 선정 2015년 조지아주 올해의 골프클럽, Golfweek 선정 2022년 미국 최고의 주거형 골프 코스 Top 100에 선정되었습니다.

클럽하우스

약 4,459㎡ 규모로 커뮤니티 내 가장 높은 지점 중 하나에 위치하며, 골프 코스와 Lake Hartwell을 내려다보는 파노라마 전망을 제공합니다.

스포츠 캠퍼스

리조트 스타일 수영장, 테니스 코트, 피트니스 센터를 갖춘 복합 레저 시설로, 전 연령층이 연중 이용할 수 있습니다.

커뮤니티 현황

2003년 조성 이후 주택과 부지가 합계 200건 이상 판매되어, 150채 이상의 주택에 주민이 거주하고 있습니다. 

수백 명의 회원이 골프 코스와 부대시설을 이용하며, 연간 약 160만 달러의 회원 수익이 발생하고 있습니다.

최근 판매된 Currahee Club 주택

최근 고급 주택 판매는 Currahee Club의 확립된 시장성, 프리미엄 주택 가치, 그리고 커뮤니티 내 지속적인 수요를 보여줍니다.

현재 개발 진행 현황

2026년 4월 자산 인수 완료 직후 개발이 시작되었습니다. 단독 세대 주택 건설과 부지 개발이 진행 중이며, 기존 시설은 모두 정상 운영되고 있습니다.

Currahee Club은 신규 부지 개발이 아니라, 이미 조성된 커뮤니티에 주거 상품과 편의시설을 추가하는 확장 개발입니다. 

도로·상하수도·유틸리티 등 기반 시설이 이미 갖춰져 있으며, 

골프 코스와 클럽하우스 등 기존 편의시설의 인허가는 2003년부터 유지·승계되고 있습니다.

개발 일정

2026년 4월 자산 인수와 동시에 건설·운영·분양이 시작되었습니다. 

인프라 및 수직 공사는 약 5년에 걸쳐 진행되며, 완공되는 물량부터 순차적으로 분양됩니다.

동일한 개발·운영팀이 진행한 Bay Creek 프로젝트에서도 인수 후 첫 달부터 건설과 분양이 동시에 시작되는 방식이 적용된 바 있습니다.

총 사업비는 약 2억 5,070만 달러이며, 개발사 자기자본과 재순환 자본, 그리고 선순위 EB-5 대출로 구성됩니다.

이 사업에는 은행 대출이 없어 EB-5 대출이 유일한 부채이며, 자본구조상 가장 앞선 순위에 위치합니다. 개발사 자본은 EB-5 대출보다 후순위에 놓입니다.

투자금 보호를 위한 3중 관리체계

독립 제3자 펀드 관리
Currahee Club의 EB-5 투자 펀드는 PRXY Fund Services가 제3자 펀드 관리자로 관리합니다. 

PRXY는 자격을 갖춘 변호사들이 관리·통제하는 펀드 관리 서비스 회사로, 2022년 EB-5 개혁 및 무결성법(RIA)에 따라 선임되었습니다. 

프로젝트 기간 동안 EB-5 자금 인출과 프로젝트 지출을 추적·기록합니다.

에스크로 예치금 FDIC 100% 보장
투자자 자금은 Metropolitan Commercial Bank의 에스크로 계좌에 예치됩니다. 

뉴욕에 본사를 둔 상업은행으로 모회사는 뉴욕증권거래소 상장사(NYSE: MCB)이며, Newsweek 2025 미국 최고의 지역은행 중 하나로 선정되었습니다. 

FDIC는 예금자당 최대 $250,000까지 예금을 보장하며, 에스크로 자금은 여러 금융기관에 분산 예치되어 $800,000 전액이 FDIC 보장 범위에 포함됩니다.

투자자 포털 상시 열람
EB5AN 투자자 포털을 통해 프로젝트 관련 자료와 업데이트를 24시간 연중무휴로 확인할 수 있습니다. 

사업계획서·PPM·분기별 프로젝트 보고서·판매 보고서·일자리 창출 보고서·세금 서류 등이 제공되며, 포털은 50만 개 이상의 투자자 계정을 관리하는 Juniper Square 기술로 구동됩니다.

EB-5 자금 담보 — 1순위 담보권 및 질권

선순위 EB-5 대출은 부지 일부에 대한 1순위 담보권 설정 증서(First-Priority Security Deed)로 담보됩니다.

이를 통해 프로젝트의 개발 가능 토지 일부에 대한 1순위 담보권과 함께, 프로젝트 법인 지분 100%에 대한 두 건의 질권을 확보하게 됩니다.

담보로 설정된 부지에는 호텔 예정 부지, 콘도미니엄 예정 부지, 타운하우스 예정 부지, 이벤트 하우스 예정 부지가 포함됩니다. 담보권은 공적 토지 등기부에 등록되어 법적 투명성과 집행력을 갖습니다.

개별 상환 구조 — 투자 시점부터 4년

일반적으로 EB-5 투자는 하나의 대출로 통합되며 모든 투자자에게 동일한 상환일이 적용됩니다. 

Currahee Club은 단계적 상환 구조를 제공하여 안정성을 높이고 상환 기간을 단축합니다.

각 투자자의 $800,000 투자는 EB-5 대출 내에서 개별 트랜치로 구성됩니다. 대출 기간은 해당 자금이 차입자에게 지급되는 시점에 시작되며, 전액 지급된 시점으로부터 4년 후 만기가 됩니다. 다른 모든 EB-5 투자자의 일정과는 독립적으로 적용되며, 차입자는 4년 대출 기간을 1년 연장할 수 있는 옵션을 보유합니다.

복수의 보증 구조

Form I-526E 승인 환불 보증
투자자의 Form I-526E 청원이 어떠한 이유로든 거절될 경우 조기 상환을 보장합니다.

일자리 창출 보증
필요한 일자리를 창출하기 위해 모든 EB-5 자금이 적격 지출 항목에 사용되도록 보장합니다.

 Currahee Club을 선택하는 3가지 이유 

01. 이미 완성된 커뮤니티
2003년 조성 이후 운영되어 온 커뮤니티로, 18홀 챔피언십 골프 코스와 클럽하우스, 스포츠 캠퍼스가 완공되어 정상 운영 중입니다. 

신규 부지 개발이 아닌, 기존 인프라를 기반으로 한 확장 개발입니다.

02. 선순위 EB-5 대출과 담보
EB-5 자금이 프로젝트의 선순위 대출로 참여하며, 부지 일부에 대한 1순위 담보권 설정 증서와 지분 100%에 대한 2건의 질권으로 담보됩니다. 

선순위 대출은 메자닌 대출이나 자기자본 투자보다 먼저 상환됩니다.

03. I-956F 승인 완료 · 전원(Rural) TEA
USCIS로부터 Form I-956F 승인을 받은 프로젝트이며, 전원 TEA에 해당해 I-526E 우선심사 대상입니다. 

요구 고용창출 880개 대비 1,651.9개가 산정되어 있습니다.

개발 총괄 — Bobby Masters

Bobby Masters는 2020년 1월부터 Bay Creek의 총괄 매니저로 재직하고 있습니다. 

그는 해당 직책에서 Bay Creek의 모든 개발, 분양 및 클럽 운영을 총괄하고 있으며, 이 운영 모델은 Currahee Club에도 적용되고 있습니다.

Bobby는 약 40년간 다양한 편의시설을 갖춘 마스터플랜 커뮤니티 개발에 참여해 왔습니다. 이 기간 동안 그는 25,000에이커(약 101.2㎢) 이상의 토지에 걸쳐 30,000세대 이상의 주택을 포함한 15개 이상의 커뮤니티에서 개발 및 분양 활동을 주도해 왔습니다.

클럽 운영 — Troon Privé

골프 코스, 클럽하우스, 스포츠 캠퍼스 및 기타 기존 편의시설은 Troon Privé가 운영합니다. 

Troon Privé는 전 세계 600개 이상의 시설에 서비스를 제공하는 클럽 관리 회사로, Troon의 프라이빗 클럽 운영 부문입니다.

Bay Creek 프로젝트

Bay Creek은 버지니아주 케이프 찰스에 위치한 전원(Rural) 지역 주거형 골프 커뮤니티로, 수 마일에 걸친 수변 부동산과 수상 경력의 골프 코스, 완공된 클럽하우스를 갖추고 있으며 웨딩과 이벤트 운영도 이루어지고 있습니다. 

Bay Creek은 USCIS로부터 Form I-956F 모범 사례(Exemplar) 승인을 2.8개월 만에 받았으며, 투자자들의 I-526E 승인도 완료되었습니다. 

Currahee Club은 Bay Creek과 동일한 모델을 따릅니다. 

EB5AN과 Bobby Masters가 개발하고 골프 코스와 클럽은 Troon Privé가 운영하며, 두 프로젝트의 운영 팀은 Bay Creek에서 5년 이상 함께 협업해 왔습니다.

리저널센터 — EB5AN

EB5AN은 2013년 설립된 EB-5 투자 펀드 운용사로, 전 세계 70개국 이상에서 3,100가구 이상의 가족이 EB5AN 지역센터를 통해 투자했습니다.

기존 EB5AN 지역센터 프로젝트는 모두 성공적으로 진행되었으며, 

모든 고용이 창출되었거나 계획대로 진행 중이고 수백만 달러 규모의 EB-5 투자금이 상환되었습니다.