헤리티지이민

Civitas Lucille은 미국 텍사스 프레데릭스버그에 240세대 규모의 Class A 임대주택을 개발하는 Rural EB-5 프로젝트입니다. 14.3에이커 부지에 조성되며, 총 사업비는 약 $50.8M 규모입니다.

EB-5 투자금은 프로젝트의 선순위 대출로 투입되며, 프로젝트 부동산에 대한 1순위 담보권과 완공보증 구조를 갖추고 있습니다. 또한 총 사업비의 약 34%가 자기자본으로 투입되며, 필요 고용창출 기준의 약 145%에 해당하는 일자리 창출이 예상되어 고용요건에도 여유를 확보한 구조입니다.

프레데릭스버그는 지역 근로자의 67%가 외부에서 통근할 만큼 주거 공급이 제한된 시장으로, 기존 임대자산의 평균 임대율은 약 94%에 이릅니다.

EB-5 대출 운용은 Civitas Capital Group이 담당하며, Rural 프로젝트의 우선심사 대상 구조와 함께 선순위 대출, 1순위 담보, 완공보증, 고용창출 여유를 함께 갖춘 프로젝트입니다.

선순위 구조와 완공보증을 갖춘 텍사스 Rural 멀티패밀리 프로젝트

Civitas Lucille은 텍사스 프레데릭스버그에 240세대 규모의 Class A 가든형 멀티패밀리 단지를 개발하는 Rural EB-5 프로젝트입니다. 모든 인허가 및 승인이 완료되어 착공 준비가 완료된 상태이며, EB-5 자금은 선순위 담보대출로 참여합니다.

핵심 장점 3가지

 01. 선순위 EB-5 대출 · 1순위 담보

EB-5 자금 $33.6M은 프로젝트의 선순위 대출로 투입되며, 프로젝트 부동산에 대한 1순위 담보권을 확보합니다. 자기자본은 EB-5 대출보다 후순위에 위치해 EB-5 대출이 상환 우선순위를 갖는 구조입니다.

 02. 완공보증 · 자기자본 34%

총 사업비 약 $50.8M 가운데 자기자본이 약 34%, 선순위 EB-5 대출이 약 66%를 차지합니다. 또한 완공보증이 제공되어 신규 개발 과정의 공사 완공 리스크를 완화하는 장치를 갖추고 있습니다.

 03. Rural 우선심사 · 고용창출 145%

Rural TEA에 해당하는 프로젝트로 $800,000 투자금이 적용되며 I-526E 우선심사 대상입니다. 42명의 투자자에게 필요한 고용은 420개이나, 예상 고용창출은 약 607개로 필요 기준의 145%에 해당합니다.

텍사스주 프레데릭스버그

The Lucille은 텍사스 힐컨트리의 프레데릭스버그, 길레스피 카운티에 조성됩니다. 오스틴에서 약 90분, 샌안토니오에서 약 70분 거리에 위치하며, 오스틴·샌안토니오 대도시권의 합산 인구는 500만 명 이상입니다.

프레데릭스버그는 텍사스 와인 산지의 중심지로, 75개 이상의 와이너리가 자리하고 있으며 연간 300만 명 이상의 방문객을 유치하는 관광도시입니다. 길레스피 카운티의 중위연령은 50.7세로, 힐컨트리 라이프스타일을 선호하는 은퇴자와 원격근무자의 유입이 지역 주거수요를 뒷받침하고 있습니다.

임대 수요는 넘치고 공급은 멈춘 시장

지역 노동력의 67%가 외부에서 통근하고 있으며, 비교 가능한 기존 임대자산의 평균 임대율은 약 94%입니다.

2023~2024년 프레데릭스버그 시장에 약 433세대의 신규 주택이 한꺼번에 공급되며 일시적으로 공실률이 상승했지만, 해당 물량은 약 1년 만에 대부분 흡수된 것으로 나타났습니다.

프레데릭스버그 시가 의뢰한 주택 수요 조사에서는 The Lucille 이후 연간 신규 공급이 약 5~15세대 수준에 그칠 것으로 전망하고 있습니다. 조닝 제한, 역사 보존 규정, 구릉 지형, 공공시설 인프라 제약 등 높은 개발 장벽으로 인해 신규 멀티패밀리 공급이 제한적인 시장입니다.

주택 구매 대비 임대의 경제성

프레데릭스버그 지역의 평균 가구소득은 약 $107,000으로 제시되며, 주택 중간 매매가격은 약 $490,000으로 전년 대비 9.1% 상승했습니다. 높은 주택가격으로 인해 자료상 주택 구매 대비 임대 시 약 54.7%의 비용 절감 효과가 나타나며, 이는 지역 내 임대주택 수요를 뒷받침하는 요인으로 평가됩니다.

240세대 클래스A 가든형 멀티패밀리

The Lucille은 14.3에이커 부지에 조성되는 240세대 규모의 Class A 가든형 멀티패밀리로, 156개의 1베드룸(65%)과 84개의 2베드룸(35%)으로 구성됩니다.

고급스러운 인테리어

스테인리스 스틸 가전제품, 나무 마루 바닥, 드레스룸, 석영 조리대 등이 고급 마감재에 포함됩니다.

편의시설 

수영장, 라운지, 피트니스 공간 등이 조성될 예정입니다. 

※ 편의시설 구성은 변경될 수 있습니다.

개발 일정

모든 인허가 절차가 완료되어 즉시 착공이 가능한 상태이며, 스폰서 자기자본도 전액 확약이 완료되었습니다.

The Lucille의 총 사업비는 약 $50.8M이며, 선순위 EB-5 대출과 자기자본으로 구성됩니다. 최대 대출 대비 사업비 비율은 66.1%입니다.

리스크 감소를 위한 추가 장치

대출 만기 및 회수 시점

선순위 대출은 4년을 기본 기간으로 하며, 최대 1년까지 연장 가능한 옵션이 포함되어 있습니다. 착공은 2026년 3분기, 첫 건물 오픈은 2027년 4분기, 안정화 및 지속 운영 진입은 2029년 1분기로 예정되어 있으며, 첫 대출 만기는 2030년 3분기로 예상됩니다.

Rural TEA 우선심사

The Lucille은 Rural TEA(교외지역)에 해당하는 프로젝트로, $800,000 투자금이 적용되며 I-526E 우선심사 대상입니다.

고용창출 145% 산정

42명의 EB-5 투자자에게 필요한 일자리는 420개(42명 × 10개)이며, The Lucille의 예상 일자리 창출 수는 607개입니다. 이는 필요 고용 기준의 약 145%에 해당합니다.

 The Lucille을 선택하는 3가지 이유 

01. 완공보증을 갖춘 신축 개발
건설 대출 기관 요청에 따른 완공보증으로 공사 중단 위험에 대비

02. 선순위 담보 구조
총 사업비의 약 66%가 EB-5 선순위 대출, 부동산 1순위 담보권 확보

03. 공급이 제한된 임대 시장
높은 개발 장벽과 낮은 신규 공급으로 임대 수요 기반 확보

개발사 — Parkspring Multifamily

Parkspring Multifamily는 휴스턴과 오스틴에 기반을 둔 부동산 투자 및 개발 회사로, 클래스A 다세대 주택 단지 개발을 전문으로 합니다. 부지 선정과 인허가부터 건설, 장기 자산 관리까지 투자 생명주기 전반에 걸쳐 사업을 운영합니다.

카프란 멀티패밀리에서 25년 이상의 멀티패밀리 경력을 쌓은 창업자들이 설립했으며, 전국적으로 총 32억 달러 이상의 자본금을 투자하여 31,000개 이상의 주택을 개발 및 인수했습니다. 아레스, 칼라일 그룹, 포트리스 등을 포함한 기관 투자 파트너와도 거래를 수행해 왔습니다.

리저널센터 — Civitas Capital Group

The Lucille의 EB-5 대출 운용은 Civitas Capital Group이 담당합니다. 2009년 첫 EB-5 펀드 출시 이후 50개 이상의 부동산 개발 프로젝트에 투자해 왔으며, 투자자 관계는 50개국 이상에서 관리되고 있습니다.

※ 완전히 심사 완료된 청원서 기준이며, 향후 결과를 보장하지 않습니다.